房地產投融資板塊，是盡職調查業(yè)務的高頻應用場景。交易金額大，盡調周期短，交易結構復雜，嫁接的金融產品多。登尼特，專業(yè)做房地產盡職調查報告，為您做提供盡職調查報告。

那么房地產調查報告的核心是什么？

房地產盡職調查報告的核心是堅持重要性原則

從原則上來講，“盡職調查”——就是要盡心盡力對目標企業(yè)的全部情況都要進行調查，工作要盡可能地做得詳細。比如，一個客戶將要賣掉一家房地產企業(yè)，談成的成交價10億元，但是一家被買方委托的第三方機構花了兩個月時間還沒有結束。后來發(fā)現，這家第三方機構對于幾百塊的費用都進行了再三核實。

這種情況并不是哪里不對，既然是盡職調查，就要做到“盡職”兩字，但盡職調查不考慮調查的深度、時間和成本，盲目的“盡職”，什么事都事無巨細是沒必要的。

事實上，在大多數項目中，客戶給我們的時間很緊，客戶愿意支付的成本有限，同時又要求對一個房地產項目全部情況進行調查，往往是不現實的，甚至是不必要的。

不同的行業(yè)做的盡職調查重點都是不一樣的。做房地產行業(yè)的盡職調查，客戶關心的是土地和住房，這是相關人員調查的重點，所以對于土地和住房問題的調查要非常仔細。但是對于絕大多數的房地產項目來說，知識產權和勞工事務往往不是關鍵問題。另一方面，如果目標公司的調查對象是高科技公司，知識產權不可避免地是核心問題。如果你調查的是勞動密集型企業(yè)，那么勞動事務就成了核心問題。

按照重要性原則，對于項目中的核心問題，一定要調查得非常仔細。同樣是房屋和土地，如果僅僅是一般性企業(yè)的資產，通常查驗產權證就可以算是盡職了；但對于房地產企業(yè)取得的土地，就不能僅僅是看土地證了，而須從土地“招拍掛”就開始進行調查。

比如，上海市有些土地掛牌出讓須知中要求，“獨立競買人，所注冊成立的項目公司，須100%獨立出資，競得后股權不得調整”，但是在土地出讓合同中卻沒有限制股權轉讓的條款。盡管我認為土地部門這樣做的合法性值得討論，但對盡調律師而言，遇到這樣的情況，如果僅僅從土地出讓合同開始審查，那就無法發(fā)現可能的風險。

再比如，如果房地產項目盡調中有一項商標的調查，一般查驗注冊商標的真實性即可。但如果當年蘋果公司在收購iPad商標之前，委托你進行盡職調查的話，應該是對于該商標的各個方面做調查。

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